Leasing habitacional y divorcio en Colombia: ¿cómo se liquida en la sociedad conyugal?
- Abogados CZ
- 16 sept
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Cuando una pareja decide separarse, sea porque está casada o en unión marital de hecho, uno de los aspectos más importantes es liquidar la sociedad conyugal o patrimonial, es decir, repartir los bienes, deudas y derechos adquiridos durante el matrimonio o la unión marital de hecho.
Un tema que ha generado muchas dudas es qué pasa con un contrato de leasing habitacional cuando se liquida la sociedad conyugal o patrimonial.
¿Qué es un leasing habitacional?
El leasing habitacional es un contrato que permite a una persona llamada locatario, vivir con su familia en un inmueble entregado por una entidad financiera, a cambio del pago de un canon periódico. Al final del contrato, el locatario puede decidir si ejerce la opción de compra para quedarse con la propiedad.
Es decir, esta figura combina características de un arriendo (vivir en un inmueble pagando una cuota) y de una compra a plazos (pues los pagos se abonan al valor final si se ejerce la opción de compra).
¿El inmueble objeto de Leasing ingresa a la sociedad conyugal o patrimonial?
La Corte Suprema de Justicia, en sentencia STC11531-2022, explicó que el bien objeto del leasing habitacional no ingresa directamente a la sociedad conyugal por varias razones:
No existe un derecho real de dominio del locatario sobre el inmueble porque el bien sigue a nombre del Banco o entidad autorizada.
El locatario puede o no ejercer la opción de compra, por tanto no se sabe si el inmueble será de propiedad del locatario o no.
Mientras el contrato está en ejecución, faltan cuotas por pagar y condiciones por cumplir.
¿Qué puede ingresar a la sociedad conyugal en virtud del contrato de Leasing habitacional?
Ya vimos que, mientras el contrato esté en ejecución, no puede ingresar el inmueble al haber social. Sin embargo, sí pueden entrar a la sociedad conyugal los valores pagados durante el matrimonio a título de canon, si estos dineros salieron de la sociedad conyugal o patrimonial. La Corte indicó que lo que se debe inventariar en el proceso de liquidacion de la sociedad, es la expectativa o porcentaje de las rentas abonadas mientras existió la sociedad conyugal o patrimonial.
¿Por qué es importante esta decisión?
Porque muchos tribunales habían entendido el leasing solo como un “arriendo”, excluyéndolo del inventario de bienes de la sociedad conyugal o patrimonial. La Corte, en cambio, precisó que la expectativa económica generada sí debe considerarse en la liquidación, aunque no como propiedad plena, sino como un derecho condicionado.
Esto protege a la pareja que aportó económicamente durante el matrimonio y evita que esos pagos queden sin reconocerse.
¿Qué tener en cuenta si tienes un leasing habitacional y te vas a separar o divorciar?
El inmueble no será tratado como propiedad común, salvo que ya se haya ejercido la opción de compra durante el matrimonio o la union marital de hecho.
Sí se puede reclamar una proporción de lo pagado en cuotas durante la vigencia del matrimonio o unión marital si esos pagos se dieron con dinero social.
Los pagos posteriores a la separación no entran en la liquidación.
Es fundamental contar con un abogado de familia que haga valer estos derechos en el inventario y avalúo.
Preguntas frecuentes sobre el Leasing habitacional y la sociedad conyugal o patrimonial:
¿Qué pasa con un contrato de leasing habitacional cuando se liquida la sociedad conyugal en Colombia?
El leasing habitacional hace parte de la sociedad conyugal si fue adquirido durante el matrimonio. En la liquidación, se deben tener en cuenta los aportes hechos por cada cónyuge y el valor abonado al inmueble, incluso si aún no se ha ejercido la opción de compra.
¿El inmueble de leasing habitacional pertenece a los cónyuges desde el inicio del contrato?
No. Durante la vigencia del contrato, la propiedad es de la entidad financiera. Los cónyuges solo adquieren un derecho de uso y goce; y la posibilidad de comprar el inmueble al finalizar el contrato. Sin embargo, los pagos realizados durante el matrimonio sí se pueden incluir en la liquidación de la sociedad conyugal si fueron realizados con dinero del haber social.
¿Cómo se reparten los pagos hechos en un contrato de leasing habitacional en un divorcio?
Se reparten de acuerdo con las reglas de la sociedad conyugal: cada cónyuge tiene derecho al 50% de lo abonado durante el matrimonio, salvo que existan capitulaciones matrimoniales que establezcan otra disposición o que el cónyuge que figura como Locatario haya realizado el contrato de Leasing antes del matrimonio y que ya casado, haya realizado los pagos con dinero propio y no social.
¿Se puede incluir la opción de compra del leasing habitacional en la liquidación de la sociedad conyugal?
Sí. La opción de compra es un derecho patrimonial que hace parte de la sociedad conyugal. En caso de liquidación, los jueces deben valorar este derecho para determinar cómo se adjudica o compensa entre los cónyuges.
¿Qué recomienda la Corte Suprema de Justicia sobre el leasing habitacional en procesos de divorcio?
La Corte ha señalado que el leasing habitacional debe ser tratado como un bien sujeto a liquidación en la sociedad conyugal, valorando tanto los pagos efectuados como el derecho a adquirir la propiedad del inmueble.
¿Qué pasa si durante el matrimonio o la unión marital de hecho se ejerció la opción de compra en el leasing habitacional?
Si la opción de compra se ejerce durante la vigencia del matrimonio o la unión marital de hecho, el inmueble adquirido pasa a integrar la sociedad conyugal o patrimonial. Esto significa que el bien debe incluirse en la liquidación y repartirse conforme a las reglas legales, sin importar a nombre de quién quede registrado el inmueble, pues prevalece el principio de comunidad de bienes adquiridos en la vida en común.
Accede a la sentencia de la Corte aquí:
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Publicado por: Daniela Carrasquilla Zuluaga, Abogada Especialista en Derecho de Familia, Magíster en Derecho de la Universidad Pontificia Bolivariana.